こんにちは、まめこです！
「日銀の利上げ」「長期金利の上昇」「政策金利の引き上げ」…
最近こんな金利に関する言葉、よく耳にしますよね。
「金利のある世界」が戻りつつある今、住宅ローンの繰上げ返済を考える人も多いのではないでしょうか。
ただ、住宅ローンの繰上げ返済ができるだけの資金があっても
と、なかなか踏み切れない人も多いです。
今回は上記の不安を一つ一つ解消しながら
「住宅ローンの繰上げ返済＝リスクのない投資」という考え方について解説します。
この記事でわかること
住宅ローン返済で資産は減らない
まずは「大きなお金を一気に使うのが怖い」という不安について。
住宅ローンの返済をするとき、
「せっかく貯めたお金が一気に減っちゃう…」
そう感じる人は（まめこ含め）とても多いです
ですが、住宅ローンの返済は出費ではありません
これを”わかってるようでわかっていない”ことが、返済を躊躇してしまう要因。
また、”返済せずに投資に回した方が良い？”という声もよく聞きます
では、この「返済で手元の現金は減っても、資産は減らない」という事実を、投資と比較して考えてみましょう。
現金を投資に回した場合
例えば、手元に現金1000万円持っていたとします。
住宅ローンは500万円残っています。
この場合、資産内訳は
この時の純資産1は 1000万（現金）−500万（負債）＝500万円 になります。
ここから、現金500万円を株式投資に回したとします。
すると資産内訳は
純資産は 500万（現金）＋500万（株式）−500万（負債）＝500万円 になります
最初の状況と比較すると、手元の現金は減りましたが、資産は移動しただけで減っていません。
だから私たちはこれを「出費」ではなく「投資」といいます。
ただし、投資に移した資産は、これから変動する「リスク資産」に変わります。
現金をローン返済に回した場合
では次に、住宅ローンの返済に回した場合を考えてみましょう
先程と同じ条件で、返済前の資産内訳は
純資産は 1000万（現金）−500万（負債）＝500万円です。
ここで、500万円を繰上げ返済（完済）すると資産内訳はどうなるでしょうか
となり、純資産は500万円。
投資に回した場合と同様、資産は返済前と変わってません。
むしろ負債というお荷物がなくなり、以前よりスッキリしたように感じませんか？
そして株式投資に回した場合と違い、リスクはゼロです
実際にローン返済をするとき、
手元の現金が1,000万円 から 500万円に減る＝ 資産が半分になった…
こう感じてしまう人は多いです。
でも、実際に減るのは「負債（借金）」
ここで大事なのは、ローン（借金）も「マイナスの」資産であるということ。
住宅ローン返済とは、「現金」という資産を使って「マイナスの資産（負債）」を減らす
という行為。つまり、
資産を減らしたのではなく、資産のマイナス部分を解消した
というのが本質です。
ローン返済は「利回りが確定している投資」
さらに重要なのがここ。
住宅ローンに限らず、ローンを返済すると「その金利分の支払いが確実に減る」という効果があります。
たとえば、
- 金利1.0％のローンを500万円返済
→ 年5万円分の利息支払いを確実にカットできる
これは言い換えると、
年1.0％の利回りが確定している投資と同じことになります。
確かに株式投資の方が長期で見れば高いリターンを得られる可能性が高いですが、数年の間にプラスにもマイナスにも大きく動くリスクがあります。
その点ローン返済はリスクゼロ。
ということを考えると、住宅ローンの返済は非常に「手堅い投資」と言えます。
繰上げ返済した場合、どのくらい効果がある？
では、実際のまめこ家の繰上げ返済例を見てみましょう
という条件で、500万円を繰上げ返済（期間短縮型）したところ、次のようになりました。
| 返済前 | 返済後 | |
|---|---|---|
| ローン残高（元本） | 1170万円 | 670万円 |
| 完済まで残り | 17年 | 9年 |
期間短縮型なので、ローンの年間支払額は返済前も後も同じ76万円です。
仮に金利が今のままだとして、今回の返済で得られたメリットを計算すると
今回の繰上げ返済で108万円分の利息を払わずに済んだことになります。
つまり、500万円で108万円の利益が確実に出る投資といえます。
どうでしょう。けっこう魅力的に感じませんか？
さらに、繰上げ返済をすると借入時に支払った保証料も一部返却されるので、臨時収入でちょっと嬉しいです
返済と投資、優先させるべきはどっち？
最近はNISAで投資をする人が増え、「繰上げ返済をするか、その分投資に回すか迷っている」という人も多いです
まずはローン返済と投資どちらに当てるか迷っている金額を、上記のように返済シミュレーションをして、どれくらいメリットがあるのか？具体的に調べてみましょう。
その上で、どちらが良いか考えてみるといいと思います。
ただし、最近は相場が右肩上がりなので投資に前のめりになりがちですが、投資にはリスクがあり、期待リターンはあくまで「期待」であることを忘れないようにしましょう。
長い投資期間には「右肩下がり」の相場も必ずやってきます。
そのときに慌てないためにも
- 金利上昇を含め、ローンの存在が心理的重しにならない
- いつでも返済できるだけの余裕資金がある
- 暴落で投資資産が半分になっても耐えられる
という人以外は、住宅ローンの返済を優先したほうが平和なのではないかとまめこは思います。
ただし、インフレ対策として長期的に投資は必要という側面もあるので、「これから5年以上先の繰上げ返済を目指す」という場合は
現金での貯金とインフレ対策用の投資を、自分のリスク許容度に合わせてうまく掛け合わせていくのがバランスがいいかな、と思います。
（5年以内の短期の予定であれば現金のみの方が良いと思います。）
⭐︎まめこりポイント⭐︎もっと金利の高いローンだったら…？
じゃあ、もし住宅ローン以外の他のローンだったらどうだろう？
他のローン…車のローンとか…？
車のローンなら金利5％以上とか、普通にあるよね
…！これも返済すれば5％以上の投資と同じ…？
そういうこと！しかもリスクゼロの投資だよ！
それはもうノールックで返済一択だな！
もし高い金利で借りているローンがあれば、貯金よりも、投資よりも、
返済を最優先することが資産形成に有利に働きます。
「団信があるからローンを残した方が得」は本当？
次に、よく聞くのが
「団信があるから、繰上げ返済しないほうが得」という考え方について。
団信とは、団体信用保険のこと。
万が一のことがあった場合に住宅ローン残高がゼロになるという、住宅ローン利用者にとっては大きな安心をもたらす制度です。
でも、「団信があるから得」という考えは少し違和感があります。
まずは、団信の仕組みを整理してみましょう。
団信は「無料」ではない
まず大前提として、団信は無料ではありません。
実際には、住宅ローン金利に保険料が含まれています
つまり団信とは、
毎月、住宅ローンの返済を通じて保険料を支払っている生命保険
実感はないですが、実際には保険料を払い続けているのです。
「万が一」の確率とローン残高の関係
団信の恩恵が最大になるのは、ローン残高が多く残っている時期に、万が一のことが起きた場合。
ですが現実的には住宅ローンを組むのは30〜40代が中心で、統計的に死亡や高度障害のリスクが比較的低い年代でもあります。
一方で、年齢を重ねるにつれて少しずつリスクは上がりますが、その頃にはローン残高はすでにかなり減っているというケースがほとんどです。
そして多くの場合、多額の利息を払い続け「何も起きないまま完済」します
という点を知ることが大事です。
団信は保険であって「得」ではない
ここまでを整理すると、団信は、
という、純粋な保険商品であって、福祉的な制度ではありません。
したがって、「団信があるからローンを多く残したほうが得」
というよりも、保険料を払って、万が一に備えているだけのことです。
お金をどれだけ増やしてもゴールは来ない
最後に、「あと少しで貯金が○万円に到達するんだよな…」という考えが邪魔してローン返済に踏み切れない人へ
わかります。すごくわかります。まめこも同じです。
まめこは住宅ローンを組んだ11年前
「1000万円貯めて、繰上げ返済する！」と決意しました。
その頃の自分にとって、1000万円といえば宝くじに当たるか、クイズ番組で全問正解するか、もしくはMー1で優勝したらもらえるもの。
とても遠い存在でした。
ですが実際に1000万円に手が届いた時、2000万に手が届いた時、そして3000万に届こうとしていても
あぁもう充分貯まった…これで満足や…
…とは、全くならないんです！
目標の資産は常に更新されていきます。
だから、目標資産に到達するまで返済を先送りにする、なんて言っているとキリがないです。
そして大事なのは、資産を考えるときに負債を無視しないこと。
資産は、持っている資産から負債を差し引いた「純資産」で判断することです。
まとめ 住宅ローンの返済は「資産の組み替え」
今回は、まめこ自身も抱えていた
という「住宅ローン返済に踏み切れない3つの理由」について解説しました
住宅ローンの返済は、金利分のリターンが確定した「リスクのない投資」といえます。
もちろん、手元資金の余裕も必要ですし、数字で見れば長期的なリターンは株式投資の方が高いことが多いです。
「必ずローン返済を優先すべき」ということではありません。
ただ、上記のような理由で返済を踏みとどまってしまうのはもったいないと思います。
また、繰上げ返済か？投資か？問題については
- ローンの存在が心理的重しにならない
- いつでも返済できるだけの余裕資金がある。
- 暴落で資産が半分になっても耐えられる
という人以外は、投資より返済を優先するべきとまめこは考えます。
そして団信は「お得な制度」ではなくて保険であるということ、ローンは「マイナスの資産」であることを理解し、
返済するべきなのか、手元に現金を残しておくべきなのか、または投資するのか
総合的に考えることが必要です。
返済か、貯金か、投資か。大切なのは資産全体で考えること
住宅ローン返済は損得じゃなくて選択。正解は人によって違うよ。
正しく理解して選択することだな
- 純資産：持っている資産（現金・預貯金・投資資産など）から、住宅ローンなどの借入金を差し引いたもの。家計の健全性を判断する際に使われ、「本当の意味での資産額」を示す。 ↩︎
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