こんにちは、まめこです！
最近「日銀の利上げ」や「金利上昇」といったニュースをよく耳にしますよね。
「金利のある世界」が戻りつつある今、住宅ローンの繰上げ返済を考え始める方も多いと思います。
とはいえ、
と、なかなか踏み切れないのが本音じゃないでしょうか？
私も同じ理由で迷っていました。
でも今は「住宅ローンの返済は、リスクのない確定利回り投資」と捉え直したことで、繰り上げ返済にアクセルを踏み切ることができました。
今回は、繰上げ返済に踏み切れない不安を一つずつ解消しながら、私がローン返済を優先した理由と【500万円返済のリアルな効果】を体験談ベースで解説します！
- 住宅ローン返済＝出費ではない理由
- 団信の本質と誤解
- 繰り上げ返済の効果
まめこの住宅ローン繰上げ返済のお話はこちらの記事でも書いています。
ぜひ合わせて読んでみてください
住宅ローン返済で資産は減らない
まずは「大きなお金を一気に使うのが怖い」という不安について。
住宅ローンの返済をすると、「せっかく貯めたお金が一気に減っちゃう…」
そう感じる人はとても多いです
ですが、住宅ローンの返済は出費ではありません
これを「わかってるようでわかっていない」ことが、返済を躊躇してしまう要因。
大切なのは資産を考えるときに、マイナスの資産も含めたトータルで考えることです。
まずは、「返済で手元の現金は減っても、資産は減らない」という事実を、投資と比較して考えてみましょう。
資産が減らない理由（投資とローン返済）
例えば今、手元にある現金が1000万円
住宅ローンが500万円残っているとします。
この場合、資産内訳は
この時の純資産1は 1000万（現金）−500万（負債）＝500万円 になります。
現金を投資に回した場合
ここから、現金1000万円のうち500万円を株式投資に回したとします。
すると資産内訳は
純資産は 500万（現金）＋500万（株式）−500万（負債）＝500万円 のままです。
最初の状況と比べると、手元の現金は減ったけど移動しただけ。
トータルの資産は500万のままだよね
これは「出費」じゃなくて「投資」だな！
そうそう！
ただし「投資」に移った500万は、価値が変動する「リスク資産」に変わるよ
現金をローン返済に回した場合
では次に、住宅ローンの返済に回した場合を考えてみましょう
先ほどと同じ条件で、現金1000万円のうち500万円を繰上げ返済（完済）すると、資産内訳はどうなるでしょうか
となり、純資産は500万円。
投資に回した場合と同様、純資産は返済前と変わっていません。
むしろ負債というお荷物がなくなり、以前よりスッキリしたように感じませんか？
そして株式投資に回した場合と違い、元本割れのリスクはゼロです
実際にローン返済をするとき、
手元の現金が1,000万円から500万円に減る＝ 資産が半分になった…
こう感じてしまう人は多いです。
でも、実際に減るのは「ローン（借金）」
ここで大事なのは、ローン（借金）も「マイナスの」資産であるということ。
住宅ローン返済とは、「現金」という資産を使って「マイナスの資産（借金）」を減らすという行為。
つまり、資産を減らしたのではなく
資産のマイナス部分を減らした
というのが本質です。
ローン返済は「利回りが確定している投資」
さらに重要なのがここ。
住宅ローンに限らず、ローンを返済すると「その金利分の支払いが確実に減る」という効果があります。
たとえば、
- 金利1.0％のローンを500万円返済
→ 年5万円分の利息支払いを確実にカットできる
これは言い換えると、年1.0％の利回りが確定している投資と同じことになります。
確かに株式投資の方が長期で見れば高いリターンを得られる可能性が高いですが、数年の間にプラスにもマイナスにも大きく動くリスクがあります。
その点ローン返済は元本割れリスクゼロ。
ということを考えると、住宅ローンの返済は非常に「手堅い投資」と言えるのではないかと思います。
繰上げ返済した場合、どのくらい効果がある？（まめこのリアル返済例）
では、実際のまめこ家の繰上げ返済例を見てみましょう
という条件で、500万円の繰上げ返済（期間短縮型）をしたところ、返済期間を8年短縮することができました。
| 返済前 | 返済後 | |
|---|---|---|
| ローン残高（元本） | 約1170万円 | 約670万円 |
| 完済まで残り | 17年 | 9年 |
期間短縮型なので毎月の返済額は変わらず、返済期間が17年→9年（8年）短縮になりました。
これにより、本来8年間で支払うはずだった返済（76万円×8年＝608万円）がなくなり、将来支払うはずだった利息が約108万円カットできた計算になります！
（※500万円を使って108万円の利息支払いを消した＝108万円の利益が出た投資と言えます）
今後金利が上昇すれば毎月の返済額が上がるので、メリットはそれ以上になります。
これ、けっこう魅力的に感じませんか？
繰り上げ返済をすると、保証料が返還されることも
さらに、繰上げ返済をすると借入時に支払った保証料も一部返却されることがあります。
これも地味に嬉しいです
ちなみに借入から10年後に土地ローン（約200万円）を完済したときは、16000円ほど返ってきました。
今回は500万円を繰り上げ返済して66000円が返ってきました。（←ローン支払い1ヶ月分以上なので大きいです！）
※保証料の返却に関しては、それぞれの借り入れ状況や金融機関によって異なります。詳細は、各金融機関に問い合わせると確実です。
返済と投資、優先させるべきはどっち？
最近はNISAで投資をする人が増え、「繰上げ返済をするか、その分投資に回すか迷っている」という人も多いと思います。
確かに、金利が上がっているとはいえ、住宅ローン金利はまだ安いですし、投資に回した方が長期的には増える可能性が高いと思います。
ただ、最近は相場が右肩上がりなので投資に前のめりになりがちですが、投資にはリスクがあり、期待リターンはあくまで「長期で見た期待値」であることを忘れないようにしましょう。
長い投資期間中には「右肩下がり」の相場も必ずやってきます。
そのときに慌てないためにも
上記のような人以外は、住宅ローンの返済を優先したほうが平和なのではないかと私は思います。
これから繰上げ返済用の資金を貯めていくなら
とはいえ、インフレ対策として長期的に投資は必要という側面もあるので「これから長期で繰上げ返済資金を貯めていく」という場合は、
この二つを自分のリスク許容度に合わせて、うまく掛け合わせていくのがバランスが良いと思います。
ただし株式投資は短期では元本割れのリスクがあるため、
繰上げ返済予定までの期間が短いのであれば、現金で保有しておきましょう。
目安としてはだいたい5年
5年以内の短期に返済予定であれば、現金での貯金が無難かと思います。
5年以上かけて返済資金を貯めていくなら、投資と掛け合わせて貯めていくと良いと思います。
⭐︎まめこりポイント⭐︎もっと金利の高いローンだったら…？
じゃあ、もし住宅ローン以外の他のローンだったらどうだろう？
他のローン…車のローンとか…？
車のローンなら金利5％以上とか、普通にあるよね
…！これも返済すれば5％以上の投資と同じ…？
そういうこと！しかも元本割れリスクゼロの投資だよ！
それはもうノールックで返済一択だな！
もし高い金利で借りているローンがあれば、貯金よりも、投資よりも、返済を最優先することが資産形成に有利に働きます。
「団信があるからローンを残した方が得」は間違い
次に、「団信があるから、繰上げ返済しないほうが得」という考え方について。
団信とは、団体信用保険といって、万が一のことがあった場合に住宅ローン残高がゼロになるという、住宅ローン利用者にとっては大きな安心をもたらす制度です。
でも、「団信があるから得」という考えは少し違うと思っています。
まずは、団信の仕組みを整理してみましょう。
団信は「無料」ではない
まず大前提として、団信は無料ではありません。
実際には、住宅ローン金利に保険料が含まれています
つまり団信とは、
毎月、住宅ローンの返済を通じて保険料を支払っている生命保険
金額がないので実感はないですが、実際には保険料を払い続けているのです。
「万が一」の確率とローン残高の関係
団信の恩恵が最大になるのは、ローン残高が多く残っている時期に、万が一のことが起きた場合。
ですが現実的には住宅ローンを組むのは30〜40代が中心で、統計的に死亡や高度障害のリスクが比較的低い年代でもあります。
一方で、年齢を重ねるにつれて少しずつリスクは上がりますが、その頃にはローン残高はすでにかなり減っているというケースがほとんどです。
そして多くの場合、多額の利息を払い続け「何も起きないまま完済」します
”団信のためにローンを残した方がいい”と判断する前に、まず
という点をしっかり知っておく必要があると思います。
団信は保険であって「得」ではない
ここまでを整理すると、団信とは
という純粋な保険であって、もちろんローンを組む上で必要なものではありますが、お得な制度とは違います。
「団信があるからローンを多く残したほうが得」というよりも、保険料を払って、万が一に備えているだけのことです。
また、すでに民間の生命保険などに入っているなら、どちらかだけで十分な可能性もあります。
この保険は何のために入っているのか？
何に備えているのか？いくら必要なのか？
これを機に、保険について改めて見直してみるのもおすすめです。
お金をどれだけ増やしてもゴールは来ない。資産は純資産で考えよう
最後に、「あと少しで貯金が○万円に到達するんだよな…」という考えが邪魔してローン返済に踏み切れない人へ
わかります。すごくわかります。まめこも同じです。
まめこは住宅ローンを組んだ11年前「1000万円貯めて、繰上げ返済する！」と決意しました。
その頃の自分にとって、1000万円といえば宝くじに当たるか、クイズ番組で全問正解するか、もしくはMー1で優勝したらもらえるもの。
とても遠い存在でした。
ですが実際に1000万円に手が届いた時、2000万に手が届いた時、そして3000万に届こうとしていても
あぁもう充分貯まった…これで満足や…
…とは、全くならないんです！
目標の資産は常に更新されていきます。
だから、目標資産に到達するまで返済を先送りにする、なんて言っているとキリがないです。
そして大事なのは、資産を考えるときに負債を無視しないこと。
資産は、持っている資産から負債を差し引いた「純資産」で判断することです。
ローンの借り換えも検討してみよう
- どうしても繰上げ返済が難しい
- 繰上げ返済を検討しているけど、今すぐじゃない
という場合には、一度住宅ローンの借り換えを検討してみるのもおすすめ！
私も、繰上げ返済することは決めていたのですが、現在借りている銀行の金利が高かったので、まずは借り換えメリットがどれくらいなのかをモゲチェック
で調べてみることにしました。
モゲチェック とは、数ある銀行の中から、それぞれに最適な住宅ローンのプランを一括診断してくれるサイトです。
条件によっては借り換えてから繰上げ返済をしようとも思ったのですが、我が家の場合は借り換えメリットがあまりないことがわかり、そのまま繰上げ返済を進めることにしました。
一度シミュレーションしたので、納得して繰上げ返済することができています。
無料で登録できるので、迷っている人はまず一度試してみるのがおすすめです！
まとめ 住宅ローンの返済は「資産の組み替え」
今回は、まめこ自身も抱えていた
という「住宅ローン返済に踏み切れない3つの理由」について解説しました
住宅ローンの返済は、金利分のリターンが確定した「リスクのない投資」といえます。
もちろん、手元資金の余裕も必要ですし、数字で見れば長期的なリターンは株式投資の方が高いことが多いです。
「必ずローン返済を優先すべき」ということではありません。
ただ、上記のような理由で返済を踏みとどまってしまうのはもったいないと思います。
そして団信は「お得な制度」ではなくて保険であるということ、ローンは「マイナスの資産」であることを理解し「返済するべきなのか」「手元に現金を残しておくべきなのか」「または投資するのか」総合的に考えてみましょう。
返済か、貯金か、投資か。大切なのは資産全体で考えること
住宅ローン返済は損得じゃなくて選択。正解は人によって違うよ。
正しく理解して選択することだな
- 純資産：持っている資産（現金・預貯金・投資資産など）から、住宅ローンなどの借入金を差し引いたもの。家計の健全性を判断する際に使われ、「本当の意味での資産額」を示す。 ↩︎
▼こちらの記事でも住宅ローン金利について書いているので、よかったら読んでみてください
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